沪市债券新语｜旧厂焕新 首单城市更新产业园REIT领航产融融合-今日要闻

新华财经上海7月24日电（记者 杨溢仁）作为国内首单城市更新产业园公募REIT——华夏金隅智造工场REIT，近日交出了一份亮眼的二季度“成绩单”。

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该产品自2025年2月26日登陆上交所，底层资产为北京海淀区老旧天坛家具厂房更新改造的金隅智造工场一期，合计募资11.356亿元。回溯发行阶段，产品市场认可度空前，公众、网下认购倍数分别高达288.79倍、71.83倍。

该基金披露的2026年二季报（截至2026年6月30日）显示，底层资产运营稳健，其“老旧厂房城市更新+公募REITs”的模式，为全国存量工业物业盘活、城市更新市场化融资提供了可复制的标杆范本。

那么，该基金的底层资产表现几何？面对经济结构性复苏的挑战，项目如何实现稳健向好运营？怎样提升项目出租率、优化租户结构？

旧厂蝶变铸稀缺 硬核空间引凤栖

华夏金隅智造工场REIT的底层资产——金隅智造工场产权一期项目，位于北京市海淀区西三旗，原身为金隅天坛家具厂房，2017年前为传统的家具生产空间，2018年6月完成改造后正式运营。该项目在保留85%以上的高举架、高荷载等工业空间基因的前提下，适配智能制造企业的研发需求，打造了以智能制造、高端医疗器械、量子科技为核心产业并辅以部分产业配套的创新型科技产业园区。

图为华夏金隅智造工场REIT的底层资产——金隅智造工场产权一期项目（记者 杨溢仁摄）

据介绍，该园区内超过60%的产业空间层高超6米，最高可达12米，地面荷载普遍为500至1000公斤／平方米，部分区域可达2000公斤／平方米……高挑高、高荷载、无地下空间的建筑结构可以为具有小试中试、检验检测以及小规模转产需求的“硬科技”企业提供稀有的产业空间，满足租户“研发办公+研发生产+产品展示”的多重需要，在项目所在区域具有较为显著的差异化优势（部分厂房还配备了5米×5米的超大物流通道，能为大型设备进出提供充足空间）。

图为金隅智造工场产权一期项目园区内部（受访者供图）

华夏金隅智造工场REIT的成功发行，是践行北京市城市更新行动的生动体现，有望形成“以点带面”的示范效应，激发市场活力，推动城市更新项目拓展资本运作新通道。

记者在现场调研时了解到，金隅智造工场产权一期项目的租户以硬科技企业为主，结构优质，吸引了智能制造、高端医疗器械和量子科技等行业内多家知名企业、研究院所、行业协会入驻。

市场热捧显价值 产融协同开新局

值得一提的是，华夏金隅智造工场REIT发行伊始，就引发了市场的强烈反响，不仅认购倍数创下新高，上市首日更是实现涨停，收盘价3.691元／份，较发行价上涨30%。截至2026年6月30日，华夏金隅智造工场REIT的收盘价较发行价格不复权上涨了10.36%。

光大证券固收首席分析师张旭指出，该项目作为北京市城市更新标杆项目，其“保留工业基因-导入高精尖产业-资本反哺”的操作逻辑，为全国老旧厂房改造提供了可复制、可推广的经验。

图为金隅智造工场产权一期项目园区内部办公空间（受访者供图）

来自戴德梁行的研究观点亦指出，华夏金隅智造工场REIT作为全国首单城市更新产业园公募REITs，其发行和稳健运营具有多重意义——一方面，是创新城市更新融资模式，盘活存量资产，减少对传统债务融资的依赖；另一方面，是为国企资产盘活提供先例，推动国有资产向轻资产运营转型；再者，是引导房地产行业服务实体经济，促进房企从开发销售转向产业运营服务；最后，是推动REITs市场的扩容与创新发展。

据悉，本项目的原始权益人为北京金隅集团股份有限公司（简称“金隅集团”），成立于2005年12月，为北京市属大型国有控股产业集团和“A+H”整体上市公司，主体评级AAA，也是北京市唯一实现集团整体上市的市管企业。

作为北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，金隅集团持有／管理的同类产业园区面积合计约109.79万平方米，全部位于北京地区，区位较为良好，这也意味着原始权益人的资产储备丰富，未来可扩募资产充足。

运营稳健筑基石 长期发展潜力足

华夏金隅智造工场REIT上市以来，运营表现亮眼，最新公布的2026年二季度报告就充分印证了其底层资产较强的经营韧性与增长潜力。

纵览华夏金隅智造工场REIT的2025年度报告及2026年第二季度报告，项目2025年末的出租率为90.27%，2026年第二季度末的出租率提升至92.07%，签约率达93.92%（签约率在出租率的基础上涵盖已签约未起租面积），在国内产业园REIT整体承压的市场环境中表现突出；租金收缴率方面，截至2026年二季度末达到85.68%。

就租户结构来看，截至报告期末，园区共有54家入驻企业，包含多家上市企业及独角兽／准独角兽企业。按租赁面积统计，科技推广和应用服务业占比达76.89%，研究和试验发展类占4.35%，科学研究和技术服务业占3.45%，软件和信息技术服务业占2.30%，产业配套类占5.51%，其余行业合计7.50%，硬核科创产业定位清晰稳固。

更值得一提的是，2026年二季度，华夏金隅智造工场REIT的项目公司实现营业收入2650.91万元，EBITDA为2115.07万元；基金当期实现收入2724.60万元，净利润达773.55万元，季度现金流分派率1.57%，对应年化现金流分派率5.97%，运营韧性不言而喻。

展望后续，针对如何继续优化底层资产运营、增加租户黏性等问题，华夏金隅智造工场REIT的运管机构公募服务部负责人李磊回应了市场关切。

“下一步，聚焦制造及工业研发板块，运管团队将持续聚焦客户转化与品质提升，加快推动储备客户落地签约，多措并举提升项目出租率、优化租户结构，全力实现资产收益最大化与运营可持续发展。”李磊说。

具体而言，在产业配套方面，园区将统筹商业品牌形象运维与服务品质提升，精准匹配园区入驻企业及到访客群的多元消费需求，常态化开展市场推广、主题市集、特色展卖等活动，持续活跃商业氛围；同步规范门店视觉形象与场内环境标准，强化商户服务人员专业素养与服务礼仪，动态跟进商户经营情况、联动策划营销宣传，全方位赋能商户稳健经营。

其次，于市场推广方面，金隅智造工场将深耕产业场景需求对接、厚植生态势能，聚力产业对接、成果转化、知产护航、品牌升维、社群赋能多维突破，持续深化政企研学联动，稳步夯实资产价值长期增长的坚实根基。

再者，于物业服务方面，后续金隅智造工场结合节气特点及客户需求，将持续开展丰富多样的客户互动活动；以“盘活闲置资源、促进企业互通”为切入点，试点建立二手物品互助群，探索物业服务向平台化、社群化延伸的新路径。

“截至2026年6月30日，项目公司已全部完成智能制造及工业研发板块上半年到期租户及产业配套板块年内到期租户的续约工作，续约面积约7241平方米。”华夏基金相关产品负责人张玮告诉记者，“此外，报告期内，产业配套板块的签约率已达100%。截至2026年6月30日，金隅智造工场项目空置面积仅余5169.71平方米，空置比例6.08%，而项目储备优质意向客户面积达10000平方米。”