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租赁房屋合同有效期最长是20年。找法网提醒您，租赁房屋的当事人每次签订合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满，当事人每次续签合同所约定租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。
(资料图片)
《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
二、如果签订租赁合同的双方当事人具有完全民事行为能力，合同中不存在使其无效的法定事由的，出租人具有租赁房屋的所有权的，二者签订的合同自成立时有效。如果合同存在法定无效的事由的，其合同没有法律效力。
《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
三、租赁物毁损、灭失的风险承担的主体要分几种情况：
1.租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的,出租人应当自己负责;
2.租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的,由承租人向出租人负损害赔偿责任;
3.租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的,则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任;
4.租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因(如不可抗力)引起的,则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则,由出租人对自身负担财产损失风险。
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